受20世纪70年代伦敦产业重组的影响，托特纳姆地区从繁荣的工业制造中心变得日益萧条。 托特纳姆热刺拥有115,000常住人口，是伦敦失业率最高的城市。 部分地区经济水平常年位居英国后5%。 这里的房屋陈旧、拥挤，非法出租家庭住宅较多； 高失业率和贫困率导致社会治安恶化，进而影响经济发展，形成恶性循环； 2011年8月6日发生在托特纳姆热刺的骚乱，动摇了整个地区的形象，彻底跌入谷底。
唯一能让热刺人感到安慰的是，他们诞生了一家拥有百年历史的英超俱乐部——托特纳姆热刺。 城市重建前托特纳姆热刺队的主场被称为白鹿巷球场。 20世纪80年代，为了符合泰勒报告的要求，它被重新设计成全座位足球场。 白鹿巷球场的容量从1979年到1979年不断增加，人口从1998年建成时的5万下降到3.6万左右。这个容量低于当时其他主要的英超俱乐部，在英超联赛中排名第11位（最大的英超联赛）。英超联赛的主场是曼联的梦剧场，可容纳76180人）。 据官方统计，托特纳姆热刺俱乐部在册会员人数为94,500人。 如果球场容量扩大，俱乐部将获得更多的比赛日收入，以便更好地与其他俱乐部进行财务竞争。
扩容只有两种方案：原厂址扩容或者直接搬迁。 当时的情况不符合原址扩建的条件，因为土地面积太大，已经没有更多的扩建空间。 关于搬迁问题，热刺原计划搬到2012年伦敦奥运会的主体育场。 球队的计划是奥运会后在原址上重建体育场英超球队在建的新球场，将其打造成一座没有跑道、可容纳6万人的专业足球场。 但这一方案并未得到当地政府的认可。 对于热刺当地政府来说，允许热刺搬迁，将会给热刺本就黯淡的发展前景蒙上进一步的阴影。
实施区域发展成为城市更新单位
为了达到留住热刺的目的，再加上当地政府迫切需要拉动该地区的落后。 双方开始考虑将白鹿巷以北的工业区纳入该区域的综合开发。 对于热刺来说，扩建的规划红线将满足他们球场扩建的设计需求； 对于政府来说，他们希望通过扩大更新单位来更综合地利用多余的土地英超球队在建的新球场，解决当地的遗留问题。 住房短缺、公共设施不足等顽症问题。 将更新的单位做得更大也将更有利于开发项目的财务平衡，是热刺和政府最可行的方向。
▲新体育场扩建计划。
该地区的开发有自己的名称，称为诺森伯兰发展计划。 该计划曾多次调整，部分内容甚至发生了较大变化。 最终规划分为三期建设：一期改造单元北侧的房屋，包括超市、职业学院和热刺俱乐部总部； 二期建设备受瞩目的新托特纳姆球场和为球迷服务的托特纳姆热刺体验中心，球场最终容量确定为62000个座位； 第三阶段将在更新单元的南侧建造585套新住宅、一家拥有180间客房的酒店和一个极限运动设施。
要实施这样的计划，首先要解决温盖工业区70多家企业的土地权属问题。 自计划启动以来，热刺已经通过市场化收购的方式陆续完成了90%的土地收购。 当地只有一家名为 Sheet Metal Works 的食品公司坚持不愿离开他们创立和经营了 50 年的土地。 并且一直拒绝俱乐部的收购提议。 只要有一个“钉子户”，这个计划就会被搁置。
遇到如此棘手的问题，当地政府毫不犹豫地站在了热刺一边。 从2010年11月开始，当地政府考虑启动受法律保护的强制采购令（Order，简称CPO）。 该公司位于更新单元的土地属于强制征用，当地政府发布的CPO强调诺森伯兰发展计划对地区复兴和公共利益扩大有积极贡献。 该公司认为，如此大规模的拆除和建设将迫使更多像他这样的本地企业离开，这不利于当地文化的保存。 他们还认为，热刺的新计划很难为促进地区经济繁荣做出贡献。 此后，双方多次对簿公堂。 据媒体报道，热刺采用软硬兼施的策略，终于在2015年让Sheet Metal Works接受了收购。此时，诺森伯兰发展计划已经完成了项目一期房屋的建设，终于可以重启体育场重建工程已被推迟数年。
历史建筑的“保留、改造、拆除”
城市更新项目不同于新建项目。 由于时间的积累，更新项目会产生许多历史问题，需要有针对性的研判和解决。 需要考虑的因素比新建项目复杂得多。 托特纳姆球场的拆除重建面临着如何处理单元内几处历史建筑更新的问题。 根据不同的情况，对几座历史建筑进行了“保留”、“更新”和“拆除”三种模式的处理。
【住宿】保留的历史建筑位于更新单元的西北角。 有七座建筑物被列入英国国家法定清单。 国家法定名录建筑分为三种类型：I、II*和II，分别代表优良品质建筑、特别重要建筑和具有特殊意义的建筑。 其中三栋建筑属于 II 类*，其余四栋建筑属于 II 类。 它们不仅具有特殊的身份，而且连成一排的七座建筑已经形成了一定的规模，这对于整个地区历史风貌的传承具有极其重要的意义。
在最初讨论新体育场选址时，提出了将体育场整体轮廓向北移动的方案，即选址在原温特盖特工业区腾出的场地上。 这一方案的最大优点是新场馆的建设不会影响老场馆的使用。 这意味着热刺将不需要临时租用主场，而是可以无缝使用新主场。 但如果体育场北移，势必会对七座历史保护建筑造成威胁。 这也是北上计划提前被否决的主要原因。
【修改】历史建筑的改造发生在更新单元的西南角。 这里原本散落着四栋历史建筑，其中一栋名为沃明顿故居，为国家二级法定保护建筑。 House 建于 1828 年，最初用作别墅。 它是托特纳姆热刺作为19世纪伦敦富裕地区的证明。 为了让它恢复昔日的辉煌，俱乐部决定对其进行改造并重新利用。 。
改造方案采用新旧结合的形式，主要依托修复后的沃明顿别墅打造一个小型多功能空间，定义为托特纳姆热刺体验中心。 该中心规划有两层室内空间和一个屋顶室外空间。 备受瞩目的沃明顿之家将把新建的一、二层与部分空间结合起来作为博物馆，主要展示俱乐部的一些发展历史。 一楼的其他空间主要为零售功能，出售俱乐部日常的一些周边产品，同时还有一个可容纳80人的小电影院，丰富了这个小型体验中心的功能。 除了规划的博物馆外，二楼还设有咖啡厅和售票厅。 屋顶作为室外空间，有一个用于小型活动的空间和一个用于咖啡馆的露台空间。
▲历史建筑的保留与修缮。
翻修一新的沃明顿大厦代表了托特纳姆热刺的过去和未来。 它已焕发新的活力和使命，成为见证托特纳姆热刺过去辉煌的建筑标本。
【拆除】托特纳姆体验中心的新建是以拆除三座当地列入历史建筑为前提的。 与国家级历史建筑不同，地方级历史建筑并没有受到同等程度的保护。 但拆迁必须有一个非常充分、必要的理由。
从原有现状来看，与沃明顿大厦并列的更新单元的西南角，是比赛日约41%球迷入场的地方。 因此，高峰时段人流量巨大，加上这三栋建筑的加入，布置不合理，严重挤压了人行道的实际宽度。 据测量，人行道最窄处只有2米。 很多情况下，球迷只能占用机动车道，给行人安全带来隐患。 这个历史遗留问题是政府一直想解决的问题。
▲拆下新的动线。
起初，并没有提议拆除现有建筑物以拓宽人行通道。 相反，这三座历史建筑被保留，但建筑后面的新路线被重新开辟，以分散人流。 然而，在建设模型分析过程中，我们发现人流并不会像我们想象的那样绕行，行人安全问题也不会得到真正的解决。 这导致了一项拆除三座建筑并建造一个新的托特纳姆体验中心的计划。 体验中心的设计还充分考虑了疏散人流、避免干扰机动车道等问题，确保行人安全。
体育场西立面强调与街道的融合
如今的体育场馆普遍采用椭圆形轮廓设计。 与方形轮廓的体育场相比，椭圆形轮廓将最大限度地提高体育场内观众的视觉质量。 然而，椭圆形的体育场与笔直的街道很难有效融合，很容易造成体育场外的街道冷清、压抑。 这不是一个基于城市复兴的项目需要达到的效果。 还有一个很重要的原因是，更新单元西侧的道路被称为High Road。 这条公路是自古罗马以来就存在的交通要道，现在是北托特纳姆历史保护区的重要组成部分。 加上街道上的历史建筑，体育场西立面迫切需要有效融入街道环境，形成连贯且富有特色的城市立面。
过去，白鹿巷球场原本位于远离高路的西侧。 不过，在新体育场的选址上，将体育场向西移动，以便建成的体育场能够更加靠近西侧的高路。 此外，西入口也进行了特殊设计，即在椭圆形轮廓外设计了一条与街道平行的自动扶梯通往体育场二楼。 从感官上看，这样的设计可以更好地消除体育场椭圆形轮廓与街道的负面关系，保证立面的整体连贯性。 壮观的玻璃自动扶梯结构对路人也有一种自然而强烈的吸引力。
作为整个更新单元的实施主体，托特纳姆热刺俱乐部不仅是主要投资方，也是球场等物业的实际运营者，深度参与城市更新项目。 虽然以政府名义向Sheet Metal Works发放了一份CPO，但这部分收购成本仍将由热刺承担。 除了前期成本外，项目建设成本也会受到施工延误、原材料价格上涨、英国脱欧等因素的影响。 浪潮也随之兴起，总投资从2012年预计的4.3亿英镑，到2019年球场最终竣工后宣布的10亿英镑，翻了一番多。俱乐部只能想各种办法不断筹集资金，从股权融资到债券融资，从吸引当地社区资金到吸引美国NFL的投资，而出售球场冠名权也是俱乐部一直在谈判的重要事项之一。
诺森伯兰发展计划无疑是托特纳姆热刺实施城市更新、实现区域繁荣的重要项目之一。 在历时约10年的开发过程中，在当地政府的支持下，托特纳姆热刺顶住压力英超球队在建的新球场，顺利完成一、二期建设。 目前，该项目正在进行第三期开发。 虽然第三期有建设经济适用房的要求，但市场上仍有数百套住宅，这也将稍微缓解热刺日益增加的资金压力。 不同的实施主体在运营城市更新项目时会表现出不同的特色和活力。 然而，一家具有当地百年历史的足球俱乐部参与家乡的城市更新行动，既有尽一份力的勇气，也有不能尽一份力的挣扎。
